北京首次将住房租金纳入监管-koko官网下载

《法治周末》记者 管依萌

“市资金中心建立押金托管和租金监管系统。”

7月31日,北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行等5部门发布《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》(以下简称《办法》),首次明确将住房租金纳入监管,将于10月1日起施行。

押金托管和租金监管

“租房者的福音,再也不用担心被无良中介坑押金和租金了,给北京市住建委点赞!”消息一出,部分网友在评论中为《办法》的出台点赞。

《办法》主要面向北京市范围内承租他人住房、从事转租业务的住房租赁企业,共22条。从用于押金托管和租金监管的账户开立、押金的存入和退还流程、租金的存入和划转及退还流程、押金托管和租金监管过程中的纠纷解决等方面,明确了对住房租赁企业押金托管、租金监管的管理规定。

在押金方面,应按照住房租赁合同约定的押金支付时间、金额存入用于押金托管的账户,并按合同约定的时间和方式退还;在租金方面,住房租赁合同约定预收租金数额超过3个月租金的,全部租金应当按合同约定的租金支付时间、金额存入用于租金监管的账户。

为保障押金、租金及时退还承租人,《办法》规定,住房租赁合同期满或解除,住房租赁企业应当自承租人返还住房后3个工作日内提出押金退还意见;若用于租金监管的账户内仍有租金剩余的,也应在同样的期限内提出租金退还意见。意见中明确是否扣除押金、租金,如拟扣除的,应当明确拟扣除部分费用明细。拟扣除部分外押金、租金的本金和同期利息应及时退还承租人。

承租人同意退还意见的,押金、租金按退还意见退还。如果双方对押金、租金退还意见不一致的,《办法》规定,双方可以自行协商解决。不愿协商或者协商不成的,双方可以向北京房地产中介行业协会提出调解,也可以通过诉讼、仲裁等途径解决。

如何选定银行开立用于押金托管、租金监管的账户?北京市住房资金管理中心将会同市住房城乡建设委和国家金融监管总局北京监管局,综合商业银行管理能力、服务效率等因素,经公开招标选定银行。同时,组织考核评价,淘汰未履行职责,以及无法承担相关工作的银行,并按前述程序相应增补银行。

为了方便承租人掌握本人在用于押金托管、租金监管账户内的余额,《办法》实施后,承租人可以在押金托管和租金监管系统、住房租赁管理服务平台中,通过住房租赁合同备案编号等信息查询。

同时,为加强执法监管,对于发现住房租赁企业、从业人员未履行押金托管与租金监管或存在经营风险的,可以暂停向住房租赁企业拨付用于租金监管的账户内资金,由各区住建房管部门监管账户内的资金拨付,市资金中心予以配合。

弥补监管的漏洞

在北京市朝阳区工作的罗羽(化名)有着7年的租房经验,据她透露,退租时,中介最容易以家具损耗、卫生不干净等理由克扣押金。

北京海润天睿律师事务所合伙人戚兆波指出,在以往的实践中,作为“二房东”,一些房屋租赁企业会利用“长收短付”的租金支付错配机会,建立资金池,变相开展金融业务,从而非法套利。还有部分租赁企业将押金或租金用来屯占更多房源,进而控制和哄抬租金。一方面造成租房市场无序,另一方面也极易导致租赁企业资金链断裂,进而损害房主及承租人的权益,由此引发的纠纷屡见不鲜。

北京市住房城乡建设委表示,北京市住房资金管理中心将搭建押金托管和租金监管系统,承租人与住房租赁企业签订住房租赁合同后且完成住房租赁合同备案后,可通过押金托管和租金监管系统交纳押金、租金。当前有两种方式:一是鼓励承租人在完成住房租赁合同网签备案后,将押金和需要监管的租金直接存入市资金中心公示的账户;二是基于便民原则,承租人也可以将押金、租金交由住房租赁企业存入市资金中心用于押金托管、租金监管的账户内。

《办法》规定,住房租赁企业未按照规定履行押金托管、租金监管,或者未按期退还剩余押金、租金的,依据《北京市住房租赁条例》等相关规定进行处罚。

戚兆波指出,《办法》的出台弥补了之前租房押金托管难以有效实施的不足,也弥补了仅对押金而未对租金进行监管的漏洞,有利于遏制住房租赁企业违法使用资金的发生,有利于保护租赁合同当事人尤其是承租人的合法权益,有利于稳定北京市住房租赁市场。

“将住房租金纳入监管体系,具有积极作用:首先,防范化解金融风险。其有助于防范住房租赁企业经营风险、保障住房租赁的押金和租金安全,进而维护承租人的合法权益;其次,有助于下半年住房租赁市场的健康发展。此类制度下,将更好地鼓励年轻人和大学生通过租房来解决居住问题,促进所在城市的人才导入和职住平衡;最后,通过对租金监管,也将进一步监测住房租赁企业的经营情况,对于促进住房租赁市场健康发展、更好促进租购并举住房制度的建立具有积极作用。”易居研究院研究总监严跃进补充道。

戚兆波告诉《法治周末》记者,《办法》最大的亮点有两个:一是将租赁押金账户的托管主体由“北京房地产中介行业协会”变更为“北京市住房资金管理中心”,以前的“民间”管理转换成现在的“官方”管理,监管力度明显加强,同时托管资金的安全性也更有保障;二是过去仅对房屋租赁企业收取的租赁押金进行托管,《办法》又将其收取的租金也纳入了监管,监管资金范围及金额的扩大,可在一定程度上避免租赁企业将房租擅自挪用,从而提高其资信能力,减少非法经营及卷款“跑路”的风险。

“《办法》中的举措大大提高了租赁资金的使用透明度,减少租赁企业违法经营现象的发生。同时,还对押金和租金的退还程序作了详细规定,非常方便有关各方实际操作。”戚兆波说。

落实需兼顾监管与高效

严跃进指出,住房租赁市场的租金监管政策,源于2018至2020年长租公寓的经营乱象与风险,包括“高进低出”“长收短付”及长租公寓爆雷等。此类经营风险严重侵害承租人或租客的合法权益。鉴于此,住房城乡建设部于2020年9月发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》,直辖市及设区的市级人民政府被赋予权力可以建立住房租赁资金监管制度;2021年4月,住房城乡建设部等多部门印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》,正式启动租金监管的改革序幕。

据严跃进介绍,截至今年8月2日,全国范围内至少有14座城市建立了租金监管制度,包括杭州、西安、重庆、深圳、南京、郑州、上海、成都、武汉、沈阳、青岛、合肥、广州和北京。“此类城市代表住房租赁活跃的市场,充分说明我国住房租赁市场已基本建立完善的租金监管体系,为住房租赁市场的平稳健康发展提供了坚实的保障。”他进一步解释。

“此次北京政策出台,意味着4个一线城市均出台了住房租赁监管政策,具有非常好的示范效应。”严跃进说。

严跃进告诉记者:“资金管理是一个很微妙的工作,一方面要管好,防范滥用;另一方面,站在企业角度来讲,如何在有效监管下将资金比较快地拨付给常住公寓企业,确保他们的资金状况良好运转也很关键。”

戚兆波补充道,由于《办法》仅对住房租赁企业进行监管,并未对其他住房出租主体尤其是个人出租者进行约束。另外,资金监管并未改变租赁合同当事人的权利义务关系,故对租赁关系的实质影响并不大。同时,监管主体能否做到既有效监管又高效服务,还需要在实践中进一步检验。

“从实践来讲,关键是要落实,包括让租客了解政策,在签订合同的时候要把这些政策更好地细化、落实。”严跃进说。

责编：韦文洁